空き家の相続で税金はどうなる？負担を減らす対策も紹介

空き家を相続した際に発生する税金の種類

空き家を相続すると、さまざまな税金が発生します。主な税金として、相続税、固定資産税・都市計画税、そして売却時の譲渡所得税が挙げられます。以下でそれぞれ詳しく解説します。

相続税の概要と計算方法

相続税は、被相続人から財産を受け継いだ際に課される税金です。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算され、この額を超える部分に対して税率が適用されます。例えば、法定相続人が2人の場合、基礎控除額は4,200万円となります。相続税の計算は複雑で、財産の評価や控除の適用など、多くの要素が関係します。

固定資産税・都市計画税の負担と特例措置

空き家を所有し続けると、毎年固定資産税と都市計画税が課されます。固定資産税は、土地や建物の所有者に対して課される税金で、都市計画税は市街化区域内の不動産に対して課されます。住宅用地には特例措置があり、例えば200㎡以下の小規模住宅用地の場合、固定資産税評価額が6分の1に軽減されます。しかし、適切な管理が行われず「特定空き家」に指定されると、この特例が適用されず、税額が大幅に増加する可能性があります。

空き家売却時にかかる譲渡所得税とその計算方法

相続した空き家を売却すると、譲渡所得税が発生します。譲渡所得は「譲渡価格－取得費－譲渡費用」で計算され、この所得に対して所得税と住民税が課されます。所有期間が5年以下の場合、税率は39.63％、5年超の場合は20.315％となります。なお、一定の条件を満たす場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例が適用され、税負担を軽減することが可能です。

以下に、空き家相続時に発生する主な税金とその概要をまとめます。

空き家を相続する際は、これらの税金について理解し、適切な対策を講じることが重要です。

空き家相続時の税金対策と特例制度の活用

空き家を相続する際、適切な税金対策と特例制度の活用が重要です。以下に主要な特例制度とその活用方法を解説します。

小規模宅地等の特例の適用条件と効果

小規模宅地等の特例は、被相続人が居住していた宅地を相続する際、一定の条件を満たすことで相続税評価額を最大80%減額できる制度です。主な適用条件は以下の通りです。

• 被相続人が亡くなる直前までその宅地に居住していたこと。
• 相続人がその宅地を取得し、相続税の申告期限まで引き続き所有していること。

この特例を適用することで、相続税の負担を大幅に軽減できます。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の要件と手続き

相続した空き家を売却する際、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。主な要件は以下の通りです。

• 被相続人が一人暮らしで居住していた家屋であること。
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。
• 区分所有建物（マンション等）でないこと。
• 相続開始から3年以内に売却すること。

手続きとしては、売却後に確定申告を行い、必要書類を添付して特例の適用を申請します。

配偶者控除の活用方法と注意点

配偶者が相続する場合、1億6,000万円または法定相続分相当額のいずれか多い金額まで相続税が非課税となる「配偶者控除」が適用されます。これにより、配偶者の相続税負担が大幅に軽減されます。ただし、適用を受けるためには相続税の申告が必要であり、申告期限内に手続きを行うことが求められます。

以下に、各特例制度の主な要件と効果をまとめた表を示します。

これらの特例制度を適切に活用することで、空き家相続時の税負担を効果的に軽減できます。詳細な要件や手続きについては、専門家に相談することをおすすめします。

空き家を放置するリスクとその影響

空き家をそのままにしておくと、さまざまな問題が生じる可能性があります。以下に、主なリスクとその影響について詳しく説明します。

特定空き家に指定された場合の固定資産税の増額リスク

空き家を適切に管理せず放置すると、自治体から「特定空き家」に指定されることがあります。特定空き家とは、倒壊の危険性や衛生上の問題があると判断された建物を指します。特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置が解除され、税額が最大で6倍に増加する可能性があります。これは、住宅用地に適用される固定資産税の特例措置が適用外となるためです。さらに、自治体からの指導や勧告を無視し続けると、最終的には行政代執行により強制的に解体され、その費用が所有者に請求されることもあります。

老朽化による倒壊や衛生問題などの安全面でのリスク

人が住まなくなった家は、通気や清掃が行われないため、老朽化が急速に進行します。これにより、以下のような問題が発生する可能性があります。

• 倒壊の危険性：建物の劣化が進むと、屋根や壁が崩れ落ちるリスクが高まります。特に地震や台風などの自然災害時には、倒壊による被害が拡大する恐れがあります。
• 衛生問題：放置された空き家には、害虫や害獣が住み着きやすくなります。ネズミやハクビシン、スズメバチなどが侵入し、糞尿による悪臭や感染症のリスクが高まります。また、不法投棄の温床となり、ゴミが散乱することでさらに衛生環境が悪化します。

近隣住民とのトラブルや景観悪化による社会的影響

空き家の放置は、周辺の住環境や地域社会にも悪影響を及ぼします。

• 景観の悪化：老朽化した建物や雑草が生い茂った敷地は、地域の景観を損ね、住民の生活環境に悪影響を与えます。これにより、地域全体の不動産価値が低下する可能性もあります。
• 近隣住民とのトラブル：害虫や害獣の発生、不法投棄、悪臭などが原因で、近隣住民から苦情が寄せられることがあります。これが原因で、近隣住民との関係が悪化し、トラブルに発展することも少なくありません。

以下に、空き家を放置することによる主なリスクとその影響をまとめた表を示します。

空き家を放置することは、所有者自身だけでなく、地域社会全体に多大な影響を及ぼします。適切な管理や活用方法を検討し、早めの対応を心掛けることが重要です。

空き家の有効活用方法とそのメリット・デメリット

空き家を有効に活用することで、資産価値の維持や地域活性化に寄与することができます。以下に、主な活用方法とそれぞれのメリット・デメリットを紹介します。

1. 売却による資産化と税金対策

空き家を売却することで、資産を現金化し、維持管理の負担から解放されます。特に、相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば譲渡所得税の特別控除が適用され、税負担を軽減できます。

2. 賃貸物件としての活用と収益化の可能性

空き家を賃貸物件として提供することで、定期的な家賃収入を得ることができます。特に、シェアハウスやコワーキングスペースとしての活用は、近年の需要増加に伴い注目されています。

3. 自己居住や解体後の土地活用による選択肢とその影響

空き家を自己居住用としてリフォームする、または解体して土地として活用する方法もあります。これにより、固定資産税の軽減や新たな用途での活用が可能となります。

空き家の活用方法は多岐にわたります。自身の状況や目的に合わせて最適な方法を選択し、専門家と相談しながら進めることをおすすめします。

まとめ

空き家を相続すると、さまざまな税金が関わることが分かりました。相続税や固定資産税、さらには売却時の譲渡所得税など、それぞれに計算方法や特例があり、事前に内容を把握することが大切です。また、特例制度を活用することで負担を軽減できる場合があります。空き家は放置すると税金の増加や安全・社会面で多くのリスクを伴うため、早めに活用方法を検討し、どの選択肢が自身やご家族に最適かを冷静に考えることが大切です。丁寧な情報収集と早めの対策により、不安や失敗を防げますので、まずはお気軽にご相談ください。